Dans la ville rose, étudiants et propriétaires décrivent un marché du logement de plus en plus complexe. Bien que les loyers n’enregistrent pas une hausse spectaculaire (selon l’observatoire local des loyers), l’accès à un appartement se complique en 2025. Entre concurrence accrue, dossiers passés au peigne fin et ventes qui peinent à aboutir. La question de l’équilibre du marché immobilier dans une métropole toujours aussi attractive se pose.
Dans les rues du quartier des Carmes de Toulouse, il est facile de trouver sur les façades d’immeuble, une pancarte pour des appartements à acheter, mais très peu à louer… Toulouse comptait 120 000 étudiants en 2025 et a été classée première ville étudiante de France par L’Étudiant.
La bataille du dossier
Mael Massilia a 18 ans et vient d’intégrer la Licence 1 de droit au Capitole. Sur le papier, Toulouse reste plus accessible que Paris ou Lyon. Mais pour lui, la recherche d’un logement n’a pas été de tout repos. «Le plus compliqué, ce n’est pas forcément le prix, c’est le dossier», explique-t-il. Garant, justificatifs, bulletin de salaires de l’année précédente et avis d’imposition : chaque étape demande une organisation professionnelle. «Sans ma mère et mes frères pour m’aider à monter le dossier, je n’y serais pas arrivé.»
Maël évoque aussi une vigilance accrue face aux arnaques, « Il faut faire attention à tout, et surtout vérifier les profils, quand on ne s’y connaît pas, on peut se faire voler nos données ou même pire… »
Autour de lui, certains étudiants se tournent vers la colocation, souvent par contrainte budgétaire. D’autres privilégient les résidences étudiantes lorsqu’ils obtiennent une place. Daniel M., 22 ans, étudiant en école d’ingénieur, décrit une pression similaire. «Quand une annonce sort, il faut se décider tout de suite.»
Sans voiture, dépendant des transports en commun, il doit composer avec des créneaux de visite limités et une forte concurrence entre candidats. «On sent que tout est examiné, les revenus, le garant, la stabilité. Au final nous ne sommes plus des individus, nous sommes des dossiers.»
Pourtant, lorsque les chiffres sont observés, ils ne traduisent pas une flambée spectaculaire des loyers. Selon l’Observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine (AUAT), en moyenne un loyer s’établit à 12,5 €/m² en 2025, soit une progression faible depuis 2022.
Des loyers stables, mais une tension réelle
Et puis la géographie de la ville accentue également cette tension. À Toulouse, tout ne se joue pas de la même façon dans l’hypercentre ou la périphérie.
Avec 15 €/m² dans l’hypercentre contre 11,7 €/m² en périphérie, la différence dépasse 3,3 €/m². Pour un logement de 40 m², cela représente plus de 130 euros d’écart mensuel. Une différence concrète pour les étudiants et jeunes actifs.
Quand vendre devient incertains
Mais la pression ne relève pas seulement des locations, du côté des vendeurs l’incertitude est également présente. Claudie Cazajou est à la tête d’une SCI dans la périphérie toulousaine depuis plus de trente ans. Elle essaye tant bien que mal de vendre trois appartements situés au nord de Toulouse depuis près d’un an. «C’est chaotique», résume-t-elle. D’abord aucune visite, puis un léger regain d’intérêt, avant un nouveau ralentissement. «On n’est même pas à une visite par mois.»
Les négociations sont beaucoup plus dures qu’avant «On me demande de baisser mes prix presque de moitié.» Sur recommandation des agences, elle a déjà réduit ses tarifs d’environ un tiers. Les taux d’intérêt sont régulièrement évoqués pour expliquer la prudence des acheteurs. «Les gens sont beaucoup plus tatillons qu’avant. »
Ce qui surprend le plus Claudie et son mari est le fait que les investisseurs qu’ils ont pu rencontrer estiment que les loyers sont beaucoup trop bas. Pour un 40 m2 loué, 420 €, on lui suggère une hausse importante pour correspondre aux standards actuels. «Ce n’était pas ma logique, je ne travaille pas comme ça. À l’origine, je voulais proposer des loyers accessibles à tout le monde.»
Dans la ville rose, la difficulté de logement ne relève donc pas d’un seul facteur. La hausse des loyers bien que modérée et l’attractivité étudiante se combinent pour créer un marché sous tension. Toulouse Métropole s’est dotée d’un Plan local d’urbanisme intercommunal et de l’habitat (PLUi-H), censé encadrer la production de logements et répondre aux besoins du territoire. Mais l’équilibre du marché toulousain pourrait bien devenir un enjeu central des prochaines municipales.
